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潘石屹不策划未来 坚持“大型小公司”

来源:首页 | 时间:2018-11-30

  就在国内很多房地产公司因为新一轮的宏观调控、银根紧缩而叫苦连天的时候,有一家公司不仅在银行没有一分钱的贷款,甚至也没有忙着拓宽新的融资渠道,而公司却在蒸蒸日上,就在今年6月份还刚刚斥巨资拍得了北京CBD-01地块。

  这家企业就是SOHO中国有限公司,它的老板是“已经基本明星化”的潘石屹。

  目前正在稳健发展的SOHO中国有限公司,得益于它独特的“袖珍巨头”的发展路径。这种发展路径的主要特征是:一个行业——房地产;一个城市——集中在北京。虽然SOHO中国有限公司在行业、城市和员工人数方面没有数量优势,但在业界却总受到特别关注。如果按人均水平来计算经济效益的话,SOHO中国公司每年人均销售额在1000万元以上,年人均纳税超过了68万元。据潘石屹讲,SOHO中国公司人均创造的税金比华尔街投资银行的指标还要高。

  坚持做“大型小公司”的潘石屹总结说:“一个公司的发展,一定要量力而行,要基于市场的发展、自身的实力,而不要基于银行的贷款、个人的喜好。如果回顾SOHO中国公司这几年的发展模式,这可能是我们的一些经验。”

  在一次关于房地产企业市场竞争的讨论中,一些人都说应该“扶大”,让那些小公司出局。潘石屹抢话说:“不对,应该让那些竞争力差的出局,而不是让小公司出局,因为大公司不一定强,而小公司也不一定竞争力就弱。”

  潘石屹回顾了自己要做“小”公司的思想转变。1992年刚开始从事房地产时,他内心一直是崇尚美国模式的,看到麦当劳靠一个汉堡包、可口可乐靠一瓶水都能进入世界500强,他当时的理想就是按照美国企业的发展路径在国内办一家大公司。

  而到了1995年的时候,巴林银行倒闭的事情对他触动很大——一家有几百年历史的大银行竟被一个20多岁的小青年就搞垮了。此后,他开始反思这种大公司模式,认为大有大的好处,但是大也有大的风险。

  在潘石屹的理解中,“小”即自然,市场上绝大多数公司还应该是小公司,小公司才是自然的状态。他有这样一个比喻,好公司应该像水一样,企业应该是液态的,不管市场是方的也好,是圆的也好,还是像茶壶一样的东西也好,公司都可以倒到里边去,每一个缝隙都可以充满,这样的公司才是好的公司。

  如果在很大的公司,即使是一个很富有创造力的人,有时可能因为大公司的条条框框和汇报审批流程繁琐,往往也很难施展其抱负,而小公司却可以保护和开掘他的创造力。“因为团队是低效率的,而个人是最有效率的,尽管团队在很多时候能完成很多个人难以完成的事情。团队的总体效率一定是小于每个个体算术相加之和。也就是说,1+1总是小于2的”,潘石屹在这个讲究“Team Work”的时代抛出了他的一家之言。

  当然,把一家小公司做好,首先要有小公司的心态,企业领导者先不要贪大。比如在对潘石屹的称谓上,他就曾多次对员工说过,千万不要叫“潘总”,其他叫什么都可以, “只要能知道是叫我就行”。在他的执掌下,SOHO中国公司同样是一个不贪大的企业。有一年,北京的另外一家公司和SOHO中国公司争北京市场公司排名第一的位置。潘石屹说:“不要争了,是不是第一不是口头上争来的,当第二不也挺好的嘛。”

  潘石屹说,他就会盖房子,也喜欢盖房子,中国正迎来一个建筑时代,需求大,单件商品的消费额大,很有前途。“如果你要问我为什么不做别的行业,大家都知道我不是没有钱做,而是‘我听不明白的不做’,这就是我的投资原则。”

  在潘石屹的思想深处,每一个充分竞争的行业都有着有形的门槛和无形的壁垒,任何一家在某一个行业中处于领导地位的公司,一定是在该行业中积累了很多年的商业感觉、人脉资源和公司实力,突然进入该行业的“门外汉”要想进入该行业的领导者行列那都是小概率事件。

  据SOHO中国公司的有关人士介绍,SOHO中国完全有实力进行异地扩张,抢占增长迅速的珠三角和长三角的一些城市。事实上,一些城市的领导也向SOHO中国公司发出了邀请,但是潘石屹还是对异地扩张说“不”。

  潘石屹认为,实行异地扩张的房地产公司都有自己的道理。近年来,国内北京、上海、广州等一线城市房地产市场的增幅减缓,而省会城市和一些经济中心城市的房地产市场的增幅在提高。如果一家公司在这个时机进入这些城市发展,就能分享这些城市房地产市场增长的份额,进而做大甚至做强自己的公司。反之,一家房地产公司就无法分享这些城市市场繁荣带来的商业机会。

  不进行异地扩张的公司也有自己的好处,可以把所有的资源、精力集中在一个城市,从而在一个城市获得更多的市场份额。“假设北京房地产市场增长只有5%,但是可能有30%都增长到我们公司里了,这样我们公司同样可以增长得很快”,看来潘石屹不出北京的确自有道理。

  近几年,潘石屹一直奉行他在房地产开发中的“钻石”原则:SOHO中国公司开发范围的选择主要集中在北京,而且就聚焦在CBD,“具体点说,就是以国贸桥为中心方圆一公里的范围内”,潘石屹说。如果说北京市场是全国房地产市场中的“黄金市场”的话,那么CBD,尤其是潘石屹的“以国贸桥为中心方圆一公里的范围内”的市场,无疑是这个黄金市场上的“钻石”。

  SOHO中国公司已经连续几年达到平均每年30亿左右的销售额,“2004年我们公司的销售额预计将超过40亿元”,潘石屹告诉记者。但是,明年、后年SOHO中国公司还能有这么高的销售额吗?如果CBD市场饱和了,“以国贸桥为中心方圆一公里的范围内”无地开发了,SOHO中国公司难道还不异地扩张吗?

  “至少在2007年之前,我们公司不会异地扩张的,只要CBD还有地,我们就不离开,我们没有土地储备不要紧,不是可以‘鸡蛋换粮票’吗?现在土地出让也公开了。直到CBD区域内无地开发了,再考虑异地扩张的问题。至于2007年之后、CBD市场饱和之后,到时再说,现在谁也看不了那么远。”潘石屹说。

  潘石屹坚持认为,一个房地产公司最好的增长、最大的价值,来自于做好一个产品,而不是到处圈地,也不在于进入很多城市。

  潘石屹说,就他做房地产十多年的经验,一定要“聚焦”,“聚焦”这个理念除了所选择城市、区域上的集中外,还要在开发节奏上有所把握,“一定要把一个建筑当做艺术作品来创造,一个一个项目做,做完了一个再做下一个,这样才能真正做好。”

  在整个项目的运作过程中,设计和规划是核心环节,就像画一幅画一样,设计和规划就相当于是首先要想好究竟要画一幅什么样的画,想表达一个什么样的意思、传递一种什么样的信息,在SOHO中国公司的开发历史上,尽管也有两个项目重叠的时候,但绝对没有两个项目的设计和规划重叠的时候,“就好像一个人脑子里要同时想画两幅画,很难想好、想清楚一样,基本上没有这个可能性”,潘石屹这样解释他的项目“聚焦”理念。

  前不久,华远地产股份有限公司的董事长任志强在一次会议上说潘石屹“不思进取”,拿着这么多钱不发展、不扩张。目前国内房地产公司的负债率一般在50%左右,有些公司甚至更高,做房地产公司在银行没有贷款的,全国可能就SOHO中国公司独此一家。“30年前,我是甘肃小山村里的一个放牛娃,30年后我发展成今天这样子,你还让我怎么进取呀?”坚持“很精、很专”的潘石屹有些开玩笑的回应说。


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